Grundstückseigentümer

Denkbare Risiken für Verpächter von Flächen an Windanlagenbetreiber:

Rückbau-Risiken

  • Prüfen Sie, ob Ihr Windanlagenbetreiber für die Windenergieanlage eine separate haftungsbeschränkte Zweckgesellschaft (GmbH o.ä.) mit relativ geringem Haftungskapital gründet. Überlegen Sie sich, ob damit die Gefahr einer Insolvenz der Zweckgesesellschaft besteht, sobald sich die Windenergieanlage nicht mehr rechnet, Risiken für die Zweckgesellschaft anwachsen oder der Rückbau ansteht und ob Sie als Grundstücksbesitzer und  Verpächter Risiken daraus treffen könnten.

  • Prüfen Sie, ob der Rückbau in 20 Jahren (Inflation!) deutlich teurer sein könnte, als über sogenannte Rückbau-Bürgschaften heute abgesichert.
  • Manche Pachtverträge sehen vor, dass die Rückbau-Bürgschafts-Urkunde nicht Ihnen als Verpächter übergeben wird, sondern an bestimmte Behörden. Prüfen Sie ihren konkreten Vertrag diesbezüglich und, ob es sein kann, dass diese Bürgschaft dann im Bedarfsfall von Ihnen selbst nicht eingefordert werden könnte. Können Sie sich dann 100%ig sicher sein, wie diese Behörden später mit der Bürgschaft umgehen?
  • Prüfen Sie, ob die Bürgschaftsurkunden ggf. für Sie nachteilige Formulierungen enthalten und dadurch dann vielleicht nicht, wie geplant im Bedarfsfall verwertbar sein könnten.
  • Prüfen Sie, ob wirklich 100%ig sichergestellt, dass bei den ggf. sehr lange laufenden Pachtverträgen auch in 20 Jahren bzw. später noch alle Bürgen greifbar sind.
  • Prüfen Sie, ob Ihre später ggf.  mit  Windanlagen bebauten landwirtschaftliche Grundstücke die für einen später notwendigen Rückbau der Windanlagen geeigneten Kran-Stellflächen und die für Schwerlasttransporte geeigneten Wege-Anbindungen an öffentliche Straßen besitzen. Falls Sie eine Insolvenz des Windanlagenbetreibers nicht 100%ig ausschließen können, prüfen Sie , ob in diesem Fall ein späterer Rückbau Sie selbst treffen könnte und ob Sie  dafür Grundstücke Dritter sicher nutzen dürften.

Vertragspartner-Risiken

Prüfen Sie, ob Ihr Pachtvertrag es dem Pächter ermöglicht, den Pachtvertrag beliebig an Dritte weiterzuverkaufen, ggf. sogar an Offshoregesellschaften im Ausland und welchen Aufwand es für Sie bedeuten könnte, ggf. Ihre rechtlichen Ansprüche in solchen Fällen durchzusetzen. 

Risiken aus Betriebshaftpflicht - Kostenrisiko Haftpflichtversicherung

Der Betrieb von sehr hohen Windenergieanlagen kann einige Risiken beinhalten. Prüfen Sie, ob Ihr Pächter vertraglich verpflichtet ist, eine geeignete Haftpflichtversicherung für alle Betriebsrisiken der Anlage abzuschließen und ob Ihr Pächter vertraglich verpflichtet ist, Ihnen diese geeignete Haftpflichtversicherung für alle Betriebsrisiken regelmäßig vorzulegen. Prüfen Sie, Sie in bestimmten Situationen dennoch mit ihrem eigenen Vermögen haften und ob Sie nicht zusätzlich selbst auch noch eine geeignete (ggf. teure)  Haftpflichtversicherung abschließen sollten.

Steuerliche Risiken

  • Einkommenssteuern: Diese können Ihre Pachteinnahmen deutlich reduzieren. Sie tragen auch das Risiko, dass künftige Gesetzesänderungen hier zu Steuer-Erhöhungen führen.
  • Grundsteuern: Prüfen Sie, ob Ihr Grundstück künftig noch als land- und forstwirtschaftliches Vermögen zählt oder eine deutlich höher besteuerte Grundstücksart darstellen könnte und ob dies solange gelten könnte, bis die Windenergieanlage komplett zurück gebaut ist. Üblicherweise wird die Grundsteuer pachtvertraglich dem Pächter auferlegt. Klären Sie, was im Falle einer Insolvenz des Pächter hierbei die Folge ist.
  • Vererbung: Ihre Familie achtet seit Generationen darauf, den Grund und Boden in Familienbesitz zu halten und an die Folgegeneration weiterzugeben? Klären Sie, ob Ihr mit Windanlagen bebautes Grundstück künftig vielleicht vom Finanzamt als Geschäftsgrundstück gesehen werden könnte und dies beim Vererben ggf. viel höher besteuert wird. Aber vielleicht wollen auch ihre Kinder auch gar nicht in der Nähe von Windanlagen leben und einen Sack voll ggf. gegebener Risiken übernehmen. Sie könnten dann in die Tradition Ihrer Familie als letzter Landbesitzer eingehen.
  • Prüfen Sie, ob es weitere steuerliche Risiken gibt für Sie. Optieren Sie z.B. zur Umsatzsteuer auf die Pacht? Wenn ja, prüfen Sie, ob es zu einer Verpflichtung zur Zahlung der Umsatzsteuer auf die Pacht durch Sie selbst kommen kann, wenn der Pächter die Pacht (incl. Umsatzsteuer) nicht zahlt etc..

Risiken aus künftigen Gesetzesänderungen

Prüfen Sie, ob sich künftige Gesetzesänderungen negativ auswirken könnten:  z.B. Verringerung der finanziellen Unterstützung (Subventionen) für die Windanlagen durch den Staat. Könnte hieraus ein Insolvenzrisiko für Ihren Pächter entstehen und Sie dann eine Rückbauverpflichtung treffen? 

Neue Kenntnisse zu Auswirkungen und Haftungsrisiken daraus

Prüfen Sie, ob und in welchem Umfang langfristige, heute noch nicht absehbare technische, wissenschaftliche oder rechtliche Entwicklungen Auswirkungen auf den Betrieb oder den Rückbau der Anlagen haben könnten. Bei langfristigen Verträgen über mehrere Jahrzehnte ist naturgemäß nicht auszuschließen, dass sich:

  • rechtliche Rahmenbedingungen,

  • umweltrechtliche Anforderungen,

  • technische Standards und/oder

  • Bewertungsmaßstäbe von Behörden und Gerichten verändern.

Klären Sie daher vertraglich, wie etwaige zusätzliche Anforderungen, Kosten oder Haftungsfragen geregelt sind, falls sich die Rahmenbedingungen künftig ändern sollten. Lassen Sie insbesondere prüfen, ob und in welchen Konstellationen Sie als Grundstückseigentümer rechtlich oder wirtschaftlich betroffen sein könnten.

Entwertung Ihrer Grundstücke und Höfe

Viele Grundstückseigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, Ackerflächen an Windanlagenbetreiber zu verpachten, wohnen unmittelbar in der Nähe der künftigen Windanlagen in über Jahrhunderte mit hohem Aufwand erhaltenen Höfen. Häufig besitzen sie zudem auch noch weitere Grundstücke in der Nähe der Windanlagen. 260m oder gar 300m hohe Windanlagen könnten erdrückend und abschreckend auf manche potentielle Käufer wirken - selbst noch im Abstand von mehreren Kilometern. Prüfen Sie daher, ob und in welcher Höhe Sie mit Wertverlust  Ihrer Höfe und Grundstücke rechnen müssen! 

Soziale Verantwortung

  • Eigentum verpflichtet. Wenn aber die Windanlagen erst einmal errichtet sind, gibt es kein Zurück mehr.  Was könnte dann im "Industriegebiet" Naunhof nach dem RIESEN-Windpark als nächstes gebaut werden? Vielleicht RIESEN-Stromspeichercontainer-Anlagen? Gehen von diesen weitere Risiken (z.B. bei Brand) aus? Enthalten diese z.B. große Mengen an Risiko-Materialien? Kann ein Neubau von Hochspannungsleitungen in der Nähe von (Ihren) Wohngebäuden oder über Ihre anderen Grundstücke notwendig werden?

  • Einige Bürger äußern die Sorge, dass sich ihr Lebensumfeld spürbar negativ verändern könnte. Diese werden vermutlich wenig soziale Verantwortung bei den Verpächtern sehen.

  • Könnten auch Eigentümer von benachbarten landwirtschaftlichen Flächen benachteiligt werden, die aus Verantwortung für Umwelt, Natur, Landschafts- und Anwohnerschutz ihren Grund und Boden nicht an Windanlagenbetreiber verpachten, weil diese Eigentümer eventuelle Risiken (z.B. Umweltrisiken) tragen müssten, die sie selbst nicht verursacht haben?

  • Nach Meinung des Verfassers wird der Strompreis durch diese Windanlagen und die aktuelle Energie-Politik in Deutschland weiter steigen. Insbesondere Unternehmen der energieintensive Industrie könnten dadurch Deutschland den Rücken kehren und ins Ausland abwandern an die vielen Standorte mit deutlich wettbewerbsfähigeren Strompreise (z.B. USA und China). Dies kann leider auch für die in Zukunft alle Lebensbereiche wesentlich ("disruptiv") bestimmende Technologie "Künstliche Intelligenz" gelten, die in Rechenzentren produziert wird, die massiven Bedarf an preiswertem Strom haben, wie es ihn in Deutschland auf absehbare Zeit vermutlich künftig nicht geben wird.  Deutschland könnte daher beim Zugriff auf KI in hohem Maße abhängig werden von anderen Staaten.

Hinweis: Die o.g. Risiko-Auflistung ist weder vollständig und noch soll sie eine Rechtsberatung darstellen. Das Zutreffen und der Umfang der einzelnen Risiken ist abhängig vom konkreten persönlichen Einzelfall, der jeweiligen Pachtvertragsgestaltung, der aktuellen Rechtslage und Rechtssprechung.

Für den Abschluss von langjährigen Pachtverträgen für Windenergieanlagen kontaktieren häufig erfahrene Vertriebsprofis, unterstützt von Anwälten, die in manchen Fällen in rechtlichen Dingen weniger erfahrenen privaten Landeigentümer. Ist so sichergestellt dass in jedem Fall ein fairer Pachtvertrag abgeschlossen wird? Eine frühzeitige ausführliche Beratung mit einem Rechtsanwalt und Steuerberater wird dringend jedem Landeigentümer empfohlen, der sich mit dem Gedanken trägt, sein Land sehr langfristig an Windenergieanlagenbetreiber zu verpachten.

Parallel dazu würden wir uns sehr freuen, wenn Sie sich vor Abschluss eines Pachtvertrages bei uns melden würden. Wir haben noch viele weitere Hinweise für Sie. Wir konnten auch schon dabei unterstützen, einen bereits geschlossen, ungünstigen Vertrag zu lösen.